nieuws uitgelicht

Minder hypotheek ten opzichte van de waarde van het huis

De hoogte van je hypotheek is afhankelijk van je inkomen en van de waarde van het huis. Nederlanders kunnen steeds minder lenen om een huis te kopen. De maximale hypotheek daalt niet alleen door de daling van de loan-to-income ratio, de verhouding tussen het inkomen en de hoogte van de hypotheek. Ook de loan-to-value (ltv), de verhouding tussen de waarde van de woning en de hypotheek, wordt jaarlijks afgebouwd met 1 procentpunt. In 2016 mag je maximaal 102 procent van de waarde van de woning lenen. In 2018 moet dat 100 procent zijn. Het Financieel Stabiliteitscomité wil dat het verder afgebouwd wordt naar 90 procent, maar daar is niet iedereen het over eens. Als je een hypotheek wilt afsluiten, wordt er naar veel zaken gekeken zoals naar je inkomen (hoeveel verdien je, wat voor dienstverband heb je, heb je schulden waardoor je maandelijks minder kan aflossen etc) en de waarde van de te kopen woning.

Het Nibud bepaalt de zogenaamde financieringslastpercentages: Hoeveel je mag lenen ten opzichte van je inkomen. Daarbij wordt onder andere gekeken naar de rente, want door de lage hypotheekrente kan meer geleend worden maar daardoor kan er ook minder hypotheekrente worden afgetrokken.

Voor het bepalen van de percentages voor 2015 is voor het eerst rekening gehouden met onverwachte uitgaven zoals hoge zorgkosten maar ook het krijgen van kinderen.

Loan-to-value

Daarnaast is in 2013 besloten om de loan-to-value jaarlijks 1 procent af te bouwen, van 105 naar 100 procent in 2018.

• 2013 105 procent
• 2014 104 procent
• 2015 103 procent
• 2016 102 procent
• 2017 101 procent
• 2018 100 procent

Het gevolg is dat mensen iets minder kunnen lenen en dus meer moeten sparen, voordat zij een woning kunnen kopen. Naast het aankoopbedrag van de woning heb je nog allerlei extra kosten (kosten koper) die steeds minder meegefinancierd kunnen worden, zoals de overdrachtsbelasting, notariskosten en afsluitkosten.

Deze kosten bedragen bij een overdrachtsbelasting van 2 procent in totaal tussen de 4 en 6 procent bovenop de aankoopprijs. In het geval dat de aankoopprijs hoger ligt dan de getaxeerde waarde, kan er nog minder geleend worden.

Lenen

In sommige gevallen kan er meer geleend worden, bijvoorbeeld als er een restschuld ontstaat door de verkoop van het oude huis. Ook als je energiebesparende verbeteringen aanbrengt in de woning mag je meer lenen. Dat geldt ook als je minder leent dan op basis van je inkomen mag.

Hypotheek

Het Financieel Stabiliteitscomité is een nieuw comité en bestaat uit vertegenwoordigers van De Nederlandsche Bank (DNB), de Autoriteit Financiële Markten (AFM) en het ministerie van Financiën. Zij adviseerden de regering eind mei 2015 om niet te stoppen bij 100 procent, maar om de loan-to-value (ltv) verder te verlagen naar 90 procent.

• 2019 99 procent
• 2020 98 procent
• 2021 97 procent
• 2022 96 procent
• 2023 95 procent
• etc

Doordat mensen minder mogen lenen, zijn banken en consumenten minder kwetsbaar als de huizenprijzen dalen.

Woningen

Het comité geeft aan dat de vraag naar huurwoningen door deze maatregel zal stijgen en de vraag naar koopwoningen zal dalen. Het Centraal Planbureau (CPB), dat tevens deelnam aan de gesprekken, waarschuwt dat de nadelen groter zijn dan de voordelen. Starters moeten namelijk langer sparen, waardoor de vraag naar koopwoningen daalt. Daardoor daalt het aantal verkopen, zakken de huizenprijzen en worden minder woningen gebouwd. Daarnaast wordt de druk op de huursector groter, terwijl er al een tekort aan huurwoningen is.

Aflossen

Diverse partijen, waaronder CPB en Vereniging Eigen Huis (VEH), wijzen erop dat er al diverse maatregelen zijn genomen om overkreditering te voorkomen. Zo moeten starters hun hypotheek in dertig jaar aflossen om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek. Daardoor bedraagt de hypothecaire lening al binnen vijf jaar nog slechts 90 procent van de woningwaarde. Als inflatie wordt meegerekend zelfs 80 procent, aldus VEH.

CPB noemt alternatieven. Zo zou het verder versoberen van de hypotheekrente en/of het verlagen van de loan-to-income, de verhouding tussen het inkomen en de hypotheek, een betere oplossing zijn. De politiek loopt voorlopig ook niet warm voor het voorstel van het Financieel Stabiliteitscomité en laat de beslissing over aan het volgende kabinet.